賃貸エアコンの交換は 勝手にやらず、必ず大家・管理会社に書面で相談 するのが鉄則です。最初から付いている 「設備エアコン」は大家負担が原則、前の入居者が残した 「残置物エアコン」は入居者負担 が基本。契約書の物件設備欄を見れば、どちらか分かります。勝手に交換すると、退去時に「元に戻して」と言われて二重に費用がかかるトラブルになりがちです。
1そもそも賃貸のエアコンは誰のもの？
「自分の部屋についているエアコンだから、自分で何とかしていいんじゃないの？」と思ってしまいがちですが、実は賃貸エアコンの所有権はちょっとややこしいんです。
賃貸物件のエアコンは、大きく分けて 3つのパターン があります。
- 設備エアコン：最初から大家さんが付けてくれているエアコン（大家さんの所有物）
- 残置物エアコン：前の入居者が残していったエアコン（建物に付属しているけど、修理義務はあいまい）
- 入居者持ち込み：今の入居者が自分で買って付けたエアコン（自分の所有物）
このうち、勝手に交換していいのは「自分が買って付けたエアコン」だけ。それ以外は他人の物なので、無断で動かすと法律的にもややこしくなります。
賃貸借契約書で確認できる
「うちのエアコン、どのパターンなんだろう？」と思ったら、まず 賃貸借契約書の「物件設備一覧」 を見てください。
契約書には「エアコン：有」のような書き方がしてあって、設備の場合は備考に「設備」、残置物の場合は「残置物」「故障時は入居者対応」などと書かれていることが多いです。書き方が分かりにくければ、管理会社に 「うちのエアコンは設備ですか？残置物ですか？」 とLINEやメールで聞くのが早いです。
「最初から付いていた」エアコンでも、契約書で残置物扱いになっていることがあります。書面で確認しておかないと、いざ故障したときに「うちは関係ない」と言われがちです。
2設備エアコンと残置物エアコンの違い
故障や交換のときに、いちばんモメるのが 「修理代を誰が出すか」。設備か残置物かで、結論がガラッと変わります。
設備エアコン：大家さん負担が原則
設備エアコンは、大家さんが入居者に「使ってください」と用意したもの。故障時の修理・交換は大家さんが負担するのが原則です（民法606条「賃貸人の修繕義務」）。
ただし例外もあって、入居者の使い方が原因の故障（フィルターを何年も掃除しなくてカビ詰まり、洗濯物の油でファンが汚れすぎ、など）は入居者負担になることがあります。
残置物エアコン：入居者負担が原則
残置物エアコンは、前の入居者が「次の人にあげます」と置いていったもの。契約上は 「おまけ」扱い なので、大家さんに修理する義務はありません。
「故障したら撤去だけしてもらえる」というのが多いパターンで、新しいエアコンが必要なら入居者が自分で用意することになります。
2つの違いを表で比較
| 項目 | 設備エアコン | 残置物エアコン |
|---|---|---|
| 所有者 | 大家さん | あいまい（前の入居者→大家さんor入居者） |
| 故障時の修理代 | 大家さん負担が原則 | 入居者負担が原則 |
| 交換時の費用 | 大家さん負担が原則 | 入居者負担（or 撤去のみ） |
| 退去時の扱い | そのまま残す（撤去不要） | 契約による（撤去 or 残置） |
10年以上使った設備エアコンが冷えなくなった場合、ほとんどは経年劣化（自然な寿命）なので大家さん負担です。ただし「2年でカビだらけ」だと入居者の手入れ不足を疑われることもあります。
3勝手に交換するとどんなトラブルになるか
「大家さんに頼むの面倒だから、自分で新しいの買って付けちゃおう」——これ、現場で何度も見てきた典型的なトラブルパターンです。
パターン①：取り外したエアコンの保管問題
勝手に交換するとき、古いエアコン（大家さんの物）を勝手に処分したら、「人の物を捨てた」ということで請求される可能性があります。
かといって部屋の中に保管しておくと邪魔ですし、退去時に「壊さないで返して」と言われてもややこしい。
パターン②：壁の穴あけ・配管工事の問題
新しいエアコンを付けるときに 壁に穴を開ける ことになる場合があります。これは 建物そのもの（壁）に手を加える行為なので、大家さんの許可が必須です。
無断でやってしまうと、退去時に「壁の修繕費を払って」と請求されて、敷金が全額返ってこない…どころか追加で請求されることも。
パターン③：退去時の原状回復トラブル
「退去するときに元の状態に戻すこと」——これを 原状回復 と呼びますが、勝手に交換したエアコンがあると、ここでモメます。
- 「元のエアコンを返してください」と言われる
- 「壁の穴を埋めてください」と言われる
- 「自分で取り付けたエアコンは撤去して持って帰ってください」と言われる
- 結果、撤去工事費＋現状復旧費で 二重に費用がかかる
勝手に動いて後で揉めるより、最初に書面で相談する方が、結局のところ時間もお金も少なく済みます。
4大家・管理会社に交換相談する書面の書き方
「相談しなきゃいけないのは分かったけど、何をどう伝えればいいの？」というところで止まる方も多いんです。シンプルでOKなので、ひとまずLINEかメールで送ってみてください。
① 故障の症状を具体的に書く
「エアコンが効きません」だけだと話が進みません。下のような感じで具体的に。
- 冷房を最低温度（18度）にしても室温が28度から下がらない
- 運転すると 「ガラガラ」音 がする
- 室内機から 水が垂れてくる
- カビ臭くて使えない
② エアコンの製造年を伝える
室内機の右下のあたりに、白いシールが貼ってあります。そこに 「製造年：◯◯年」と書いてあるはずです。10年以上前のものなら、経年劣化（自然な寿命）の可能性が高いと判断してもらいやすくなります。
③ どうしてほしいか伝える
「修理してほしい」「交換してほしい」「自分で交換していいか確認したい」など、希望をシンプルに。一度に高額な負担を求めるより、まず点検・修理の見積もりから 相談する方がスムーズです。
書面のサンプル文例
お世話になっております。301号室の◯◯です。
設備のエアコン（リビング設置・製造年2014年）の効きが悪く、最低温度で運転しても室温が下がらない状態です。製造から10年以上経過しているため、修理または交換のご相談をさせていただきたいです。
一度業者に点検してもらった方がよろしいでしょうか？費用負担の取り扱いも含めて、ご教示いただけますと幸いです。
このくらいシンプルでOKです。テキストでやり取りすると、後で「言った・言わない」のトラブルにもなりにくい のでおすすめです。
5退去時の原状回復トラブルを避けるポイント
賃貸エアコンのトラブルでもっとも多いのが 退去時のもめごと です。入居中はうやむやでも、退去時に「これは入居者負担です」と請求書がドンと来るパターン。これを避けるために、3つだけ押さえておいてください。
① 自分で買って付けたエアコンの扱いを書面で確認
「退去時に置いていく」のか「持って帰る（撤去する）」のかは、必ず書面で確認しておきましょう。口頭の約束だと、退去時に大家さんが変わっていたり、担当者が変わっていたりして話が通じないことがあります。
② 工事の写真を残しておく
取り付け工事のとき、壁の穴・配管・室外機の様子を写真で残しておくこと。退去時に「最初からあった傷を新しい傷だと言われる」ことが時々あります。日付付きの写真があれば、強い証拠になります。
③ 国交省「原状回復ガイドライン」を知っておく
国土交通省が作った 「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」という書類があります。これは「経年劣化（普通に使ってきた汚れ・傷）は大家さん負担、入居者の故意・過失は入居者負担」と整理してくれているもの。
無料で読めるので、退去のときに 「ガイドラインだとこうなっています」と話せると、不当な請求を防ぎやすくなります。
福岡では中央区・博多区を中心に、家賃が比較的高いマンション系の物件で「設備の交換相談」がよく入ります。住む期間が長いほど、入居中にエアコンが寿命を迎える確率が上がるので、早めに相談しておくのが結局トクです。
引っ越しのときのエアコン取り外し・取り付けについては、こちらの記事も参考にしてください。
賃貸エアコンの相談も、
まずはお気軽にお電話ください
「大家さんに見せる見積もりが欲しい」「設備か残置物かの判断もお願いしたい」というご相談で大丈夫です。
福岡の現場で15年やってきた感覚で、書面提出に使える正式な見積もりをお渡しします。
年中無休 8:00〜20:00 ｜ 福岡全域対応
現場の状況を確認のうえ、正確なお見積もりをご案内します
❓ よくある質問
勝手な交換はおすすめしません。最初から付いていたエアコン（設備エアコン）は大家さんの所有物なので、無断で取り外すと契約違反になることがあります。まずは大家・管理会社に書面で相談し、交換してもらえるか・自分で交換していいかを確認してください。
設備エアコンは大家さんが入居者向けに最初から設置しているもので、故障時の修理・交換は大家負担が原則です。残置物エアコンは前の入居者が残していったもので、契約上は「おまけ」扱い。故障しても大家さんに修理義務はなく、入居者負担になることが多いです。契約書の物件設備欄で確認できます。
設備エアコンなら大家さんの負担で修理・交換するのが原則です。ただし入居者の使い方が原因の故障（フィルター放置によるカビ詰まりなど）は入居者負担になることもあります。残置物エアコンは入居者負担が原則で、故障時は撤去だけしてもらうケースも多いです。
自分で取り付けたエアコンは、原則として退去時に撤去して「元の状態に戻す」のが基本です。ただし大家さんが「置いていって構わない」と書面で承諾すれば残置可能。口頭の約束だけだと退去時にトラブルになりがちなので、必ず書面で確認しておくのが安全です。
故障の症状（冷えない・水漏れなど）、エアコンの製造年（10年以上経っているか）、直近の使用状況を伝えてください。LINEやメールなどテキストで相談すると、後の証拠にもなって安心です。一度に高額な負担を求めるより、まずは点検・修理の見積もりから相談する流れがスムーズです。